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Q ＆ A

リフォームや建て替えの際におこる疑問や質問にお答えしています。また、皆様からのご質問も「Ｑ投稿」にて承っておりますので、お気軽にご質問下さい！質問していただきますとサイトへの掲載、もしくはメールで回答させていただきます。

Q投稿

建築についての質問

資金に関しての質問

税金に関する質問

その他




2階のバルコニーを洋室にしたいのですが・・・

A．バルコニー部分を居室に変更することで容積率や建ぺい率、斜線などへの影響が考えられます。
また建築確認が必要となる場合がありますので、現在の建物と増築部分との耐震性の問題なども検討する必要が出てきます。
既存建物が建築確認申請どおりの建物かどうかも考慮しなければなりませんので、図面を作成させていただく場合には下記の書類をご用意していただく必要があります。
・建築確認申請書
・建物図面
・平面図
・建築した当時と現在とで周辺環境が変わっている場合はその内容。
※前面道路の拡幅や用途地域の変更、規制変更等

単純に図面だけの作成を依頼したいということでしたら、平面図のみ送付していただければ対応させていただきます。

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老朽化が激しい家を建て替えたいのですが、大きな道路に接していないと建て替えることができないと聞きました。どんな条件ならできるのでしょうか？

A．新たに立て直す建物は、建築基準法やその他の法律に適合していなければいけません。再建築が可能な建物の条件にその敷地が必ず道路に2メートル以上接しなければならないというのがあります。道路から奥まった敷地なら道路までの通路の幅員が2メートル以上を確保しなければなりません。路地状敷地や旗ざお地などと呼ばれる敷地がそれにあたります。この法律は防災上の観点から定められています。

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子供が大きくなり、部屋数を増やすために２階を増築したいのですが、規制などありますか？

A．建ぺい率や容積率の問題の他に「斜線制限」というものがあります。これには「北側斜線制限」「隣地斜線制限」「道路斜線制限」などがあり、日陰を他人地にかかることを規制するものです。２階を増築した場合は、それらに配慮することも大切です。

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建て替えする建物は、境界からどのくらい離して建てないといけませんか？

A．民法の規定では建物を建てる場合、境界から５０センチ以上離さなければならないとあります。採光や延焼の防止などの観点から必要だとされています。５０センチというのは、外壁（出窓があれば出窓）から境界までの距離で、屋根やひさしからの距離ではありません。建築基準法では、防火地域や準防火地域に建てられた建物の外壁を耐火構造にしている場合、境界から離さずに建ててもよいことになっています。判例では、民法と建築基準法では、後者を優先するとありますので防火・準防火地域である場合は、境界から離さずに建ててもよいことになります。ただし、法律上は可能であっても隣地の人への配慮は必要だと思います。

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建築中の騒音や振動などご近所に対する迷惑についてどう対処すればいいですか？

A．建築工事の際に出る騒音について騒音規制法という法律があります。また地方自治体は、騒音規制法に基づいて一定の規制ができることになっています。騒音規制法が規制の対象としている作業に「杭打ち機」などによる騒音の著しい特定建設作業などがあります。特定建設作業は、各区域などにより、作業時間帯や一日の合計作業時間などの基準が定められています。近隣とのトラブルを避けるためにあらかじめ法律に基づき協定書や合意書、話し合いの場などを設けることも大切です。

建築する際の道路にはいろんな種類があると聞いたのですが・・。

A．民法・道路法・建築基準法・道路交通法など道路に関する法律がありますが、ここでは建築基準法に規定されている道路をご説明いたします。

（1）建築基準法４２条１項１号道路
「幅員が４メートル以上ある道路法による道路」　国道・県道・市町村道などがそれにあたします。
（2）建築基準法４２条１項２号道路
「幅員が４メートル以上ある都市計画法による道路」　開発許可を得て築造される道路等が該当します。
（3）建築基準法４２条１項３号道路
「基準時から存在していて、幅員が４メートル以上ある道路」　「基準時」は地域によって様々ですので各市町村の建築窓口に確認をとる必要があります。
（4）建築基準法４２条１項４号道路
「都市計画法等による事業計画のある道路で、２年以内に事業執行予定のものとして特定行政庁が指定したもの」　これは特定行政庁（市町村長あるいは都道府県知事）による指定が必要です。
（5）建築基準法４２条１項５号道路
「位置指定道路等」　これも特定行政庁による位置指定が要件となっています。
（6）建築基準法４２条２項道路
「基準時から存在していて、建築物が立ち並んでいる、幅員が１．８メートル以上４メートル未満の道路」　いわゆる２項道路と呼ばれるもので、原則として道路中心線から２メートルセットバック（壁面後退）義務を負うものです。大阪市内の建て替えでよく登場する道路です。
（7）建築基準法４３条１項道路
「ただし書き道路」　都市計画区域内における建築物の敷地が前述したのいずれにも道路にも接道していなくても事前協議などにより建築可能になる場合があります。
（8）私道等
一見道路に見えても単なる私有地などもあり再建築ができないものがあるので注意が必要です。

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狭い土地でも、収納が多く、広々と生活でき、日当たりもよく、車庫があって、しかもエコ住宅が希望です。オール電化を考えてます。
高齢者がいるのでそれも考慮して欲しいのですが、プロのご意見をお聞きしたいです。
大人3名で暮らします。

A．「狭い土地」というのが何坪ぐらいのことなのかがわからないので、一般的な内容の回答になってしまいますが、ご参照ください。
まず、知っておいていただきたいのですが、建築する場合は、その土地に対しての最大面積が決められています。 建ぺい率や容積率というもので、土地に対して何％まで建てることが出来るのかがあらかじめ決められているのです。狭い土地での建築では、この範囲内でいかに上手く広い居住空間を確保するかが重要になります。
ビルトインや３方を壁に囲まれた車庫などはスペースを面積に算入しないといけませんが、壁のひとつを体力壁部分だけを残し、空間を空けることによって算入しないでいい場合もあります。
また地下室や屋根裏部屋、バルコニーなどにも一定の基準があり、一定面積までは建築面積に含まなくていい場合がありますので、そのあたりも考慮すれば有効スペースを広げることが出来ると思います。
今後、ご両親が高齢となって生活をするのであれば、１階に台所、浴室、トイレなど、全てを集めておく必要がありますし、車椅子や介護が必要になることを想定すると広い廊下や玄関も必須条件ではないでしょうか。
ただ、狭い敷地内で空間を工夫して確保するためには、建築価格が割高になる可能性が高くなります。土地価格が比較的安い地域にお住まいの方の場合、どうしても建て替えをしなければならない事情がないのであれば、広い敷地で一般的な住宅を建築する方がトータルのコストは、抑えられるでしょう。
あと、オール電化をご希望されているということですので、予算が許すのであれば太陽光発電システムの設置をおすすめします。売電による買取価格が以前の２倍になったことや政府の方針などから今後ますますエコ住宅の発展が見込まれます。
地方自治体の助成などもあると思いますので、担当窓口にご相談されてはいかがでしょうか。
参考サイト：http://www.kankyo-business.jp/subsidy/

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リフォーム資金として銀行融資を利用しようと思ってますが、借りれますか？

A．銀行融資の場合、お客様の年齢、年収や勤続年数、自営業者の方の場合、売り上げや利益などで融資可能かどうかを判断されます。また、借入金額の根拠として建築業者の見積もりなども必要となりますので、あらかじめある程度の工事概要をまとめておくことが必要です。

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300万円ぐらいのリフォーム工事を考えていますが、銀行ローンの場合、月々の支払いはいくらぐらいになりますか？

A．銀行によって借入上限額や返済期間の上限がことなりますが、仮に返済期間を5年・金利優遇を１．５％とした場合の月々の返済額は、 ５万４９４６円となります。

※基準金利５．２７５％（変動）で計算

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建て替えをしている間の賃貸住宅の家賃も融資対象になりますか？

A．建て替えに必要な費用には、建築工事代金の他に、登記費用、税金、.引越費用、解体費用、地盤調査及び改良費用、設計費用、仮住まい費用などが必要となります。工事代金以外のものを諸費用と呼び、銀行によっては諸費用ローンとして別に借入が可能になることもあります。借り入れ対象になる項目は、銀行によって違うので、その都度確認が必要です。

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夫婦で資金を出し合って建て替えを考えています。注意することはありますか？

A．不動産を購入される場合もそうですが、取得や新築した不動産は、必ず登記をしなければいけません。仮に２０００万円の建て替え費用をご主人１５００万円、奥さん５００万円（融資を利用しても現金でも同じ）で出し合った場合は、登記の際も持分をご主人３/４、奥さん１/４としなければ贈与税がかかることになります。


親からの資金援助についても税金について、注意が必要となりますので税理士さんに相談されることをお勧めします。

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建て替えとリフォーム、費用面ではどちらがお得ですか？

A．お客様がご希望や建物の現況により大きく異なりますので、どちらがお得かは一概に言えませんが、以下の3つのポイントを考慮された上で決められると良いでしょう。

1．実質的な費用

  • 【リフォームの場合】
    1. 建築工事代金（解体費、残材処分費も含む）
    2. 設計費
    3. 建築確認費用（※規模によっては確認が不要な場合があります）
  • 【建替えの場合】★上記項目に下記の項目がプラスされます
    1. 仮住まい費用（引越し代含む）
    2. 水道申請費用
    3. 地盤調査・地盤改良費（建替える家の構造や階数などによって変わります）

その他（地鎮祭や上棟式などの費用、近隣への挨拶に要する費用等）
※融資をご利用の場合は、金利も含めてお考えください。
※下水道や電気・ガスのインフラが完備されていることを前提にしていますので、それ以外の地域では別途費用がかかる場合があります。

2．国や自治体からの助成、融資についての優遇制度

  1. 平成21年度も引き続き住宅ローン控除制度が利用できます。
  2. 自治体によっては、耐震改修、高齢者対応、介護、環境対策（太陽光発電等）に関わる建替え・リフォームに、独自の助成制度を設けている場合があります。
  3. 住宅金融支援機構のフラット３５Ｓなどの優良住宅に対する優遇

※助成・優遇制度につきましては、こちらの質問もご参照ください。

3．工事完成後の生活について

一番考慮しなければならない点が、完成してからの生活についてだと思います。
新築の住宅を建築・購入される方にもいつもご提案していますが、その住宅に一生住み続けるかどうか、また仮に10年後に手放すか賃貸に出すかなどの予期せぬ事態が発生したときの状況なども念頭に入れてくださいとご提案しています。
建替え・リフォームの目的は、工事を完成させることではなく、ご家族の環境や関係をよりよくすることです。費用のことはもちろん重要ですが、電卓とにらめっこをするより、専門家にご相談なさることをお勧めします。

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建て替え、リフォームで利用できるローンにはどのようなものがありますか？

A．融資については、無担保型、有担保型があり、公的融資と民間融資があります。
一般的に無担保型の方が金利が高く、返済期間も短いので小さな工事にお勧めです。
また工事をお急ぎでない場合などは、住宅金融支援機構への積立をすることで低金利で多額の費用を貸し出してくれることもあります。
住宅金融支援機構のリフォーム融資http://www.jhf.go.jp/customer/yushi/shinchiku/keika/reform/index.html
工事の内容により、この他にも活用できるローンをご紹介できる場合があります。ご相談ください。

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建て替えやリフォームをする際、国や自治体の助成や優遇制度は利用できますか？

A．建て替えやリフォームの際に受けられる助成と優遇制度についてご説明いたします。

１．長期土地譲渡益の１，０００万円特別控除

平成２０年１２月１２日に発表された平成２１年度税制改正大綱で、長期土地譲渡について１，０００万円特別控除制度が創設されました。
これは、平成２１年及び平成２２年中に購入した土地を５年超保有して売却した場合、その譲渡所得から１，０００万円を控除するという制度です。
対象期間内に取得し、５年以上保有した後、売却益が出た部分から１０００万円を控除するというものです。（例：１０００万円で購入した土地が５年後２０００万円で売れた場合、譲渡益に対する税金がかかりません。）

２．住宅ローン減税（住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除）

住宅ローン減税は、平成２５年１２月３１日まで延長されました。制度内容を次の通りです。

一般の住宅に入居の場合 認定長期優良住宅に入居の場合
居住年 控除期間 借入金の

年末残高

の限度額

 控除率 居住年 控除期間 借入金の

年末残高

の限度額

 控除率
平成21年 10年間 5000万円 1.0％ 平成21年 10年間 5000万円 1.2％
平成22年 10年間 5000万円 1.0％ 平成22年 10年間 5000万円 1.2％
平成23年 10年間 4000万円 1.0％ 平成23年 10年間 5000万円 1.2％
平成24年 10年間 3000万円 1.0％ 平成24年 10年間 4000万円 1.0％
平成25年 10年間 2000万円 1.0％ 平成25年 10年間 3000万円 1.0％

※ 所得税で控除しきれなかった残額については、個人住民税から控除が可能となります。（最高９万７５００円）

※ その他、一定の要件において控除されるケースがありますので詳細については、国税庁・財務省にお問い合わせください。

国税庁ホームページhttp://www.nta.go.jp/index.htm

財務省ホームページhttp://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/siryou/063.htm

住宅ローン控除の対象は、取得だけではなく、建て替えや一定の増改築も含まれます。

３．その他の係る所得税額の特別控除

  1. 既存住宅について一定の省エネ又はバリアフリー改修工事を行う場合は、一定の所得税控除が認められます。
  2. 特定の増改築等に係る住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の控除額に係る特例の適用制限を５年延長し、期限延長に伴う所要の措置が講じられます。
  3. 既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除について、所要の措置を講じた上、適用期限が５年延長されます。

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減税が適用されるのはどのような工事ですか。

A．リフォーム工事の中には、住宅ローン控除の他に「耐震」「バリアフリー」「省エネ」リフォーム工事にも減税制度が利用できます。これらは費用の一部または全部を金融機関からの借り入れで調達したときに金利を実質的に優遇してくれる制度です。

2009年度から「バリアフリー」「省エネ」リフォーム工事は「投資型減税（所得税）」が利用可能となりました。 2010年12月31日までの期間限定ですが、ローンを組まない自己資金によるリフォームでも税制優遇を受けられるようになり、よりリフォームしやすい環境になりました。

また、税金の他に自治体によっては助成金なども支給される場合がありますので、助成制度も検討してみてください。

※助成・優遇制度につきましては、こちらの質問もご参照ください。

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建築例として掲載してある（野田　１６坪　３階建て）について教えて下さい。

A．
【野田（土地：約16坪）】の物件概要は、下記をご参考ください。
構造：重量鉄骨造3階建て
建築費（本体工事以外も併記しております。ご参考まで）
測量代　60万円
解体費　90万円(坪２～３万円)
地盤調査費　5万円
地盤改良費　35万円
設計・建築確認申請費　55万円
本体工事費　1550万円（坪50万円)
※水道負担金等含む。
外構工事費　30万円
瑕疵担保責任保険　10万円
合計　1835万円（税込み)
登記費用、火災保険料、仮住まい費用、引越し費用など別途かかります。
行政機関により、助成金などもある場合があります。また住宅版エコポイントなどもありますので、活用してみてはいかがでしょうか？
http://www.meti.go.jp/topic/data/houseecop2009.html

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